헤도닉 가격모형을 활용한 아파트 가격결정요인 분석 - 서울시 및 부산시를 중심으로

• Published in: 대한부동산학회지, 28(2) pp. 245 - 271
• Main Authors: 박운선, 임병준
• Format: Journal Article
• Language: Korean
• Published: 대한부동산학회 01.12.2010
• Subjects: 국제/지역개발
• ISSN: 1225-1054; 2713-6981

생활수준이 향상되고 주택을 보는 관점도 물리적인 단위주택 개념으로부터 점차 환경·사회적인 측면을 포함하는 보다 폭 넓은 주거생활공간 개념으로 확대되고 있다. 따라서 아파트 구매 시에는 아파트 평수등 구조적 측면 뿐 아니라, 단지규모, 학군, 교육환경, 입지환경 등과 같은 특성요인을 보다 많이 고려하게 되었다. 그러나 기존의 아파트 가격결정요인 연구가 주로 시세가(호가)를 활용하여 이들 특성요인을 분석한 것과는 달리 본 연구에서는 실거래가라는 새로운 종속변수를 도입하여 시세가(호가)와 비교분석해 보았다. 이론적 모형으로 특성가격모형(HPM)을 사용하여 선형모형, 로그선형모형, 준로그모형, 이중로그모형으로 검정한 결과 이중로그모형이 좀 더 우수한 설명력을 보였으므로 최종적으로 이를 분석모형으로 삼았다. 연구의 결과를 보면 첫째, 실거래가와 시세가 모형을 비교했을 때 서울시의 경우에는 시세가(asking price)에 비하여 실거래가의 설명력이 높게 나타났다. 반면 부산시는 시세가가 실거래가에 비해 설명력이 높은 것으로 분석되었다. 둘째, 고가지역과 저가지역을 비교한 결과 서울시의 경우 고가지역의 설명력은 높지만 가지역의 설명력은 낮을 뿐 아니라 추정계수값의 부호도 상이하였다. 이는 서울시의 고가 및 저가 지역간 아파트 가격결정요인에는 뚜렷한 차이가 있음을 의미하고 있다. 한편 부산시의 경우에는 고가지역과 저가지역간에는 설명력 뿐 아니라 추정계수의 부호도 비슷하여 아파트 가격결정요인에 별 차이가 없음을 알 수 있다. 셋째, 서울시와 부산시의 가격결정요인을 비교한 결과 고가지역의 경우 추정 계수값이상반된 주요변수는 도심까지 거리, 지하철역까지 거리, 고속도로 IC까지 거리, 병원까지 거리, 초등학교까지 거리, 녹지공간까지 거리 등이었으나, 저가지역의 경우에는 지하철역까지 거리, 버스정류장까지 거리, 녹지공간까지 거리에 대한 추정 계수값의 부호가 상반되게 나타났다. 본 연구의 시사점은 국토해양부의 실거래가가 시세가(asking price)와 같이 특성요인을 비교적 잘 반영하고 있어 점진적으로 실거래가가 시세가를 대체할 수 있을 것으로 보이며. 또 아파트 건축 시 세대특성, 단지특성, 입지특성, 교육특성, 환경특성 중 소비자가더 선호하는 특성요인을 제시함으로써 최적입지 선정에 하나의 가이드 역할을 할 수 있을것이다. The purpose of this study is to investigate the apartment price factors by using hedonic approach based on variables including household characteristics, estate characteristics, location characteristics, school characteristics, circumstance characteristics. This study employed multi-regression analysis method to archive the major objectives of this study. The result appear to be quite significant both in terms of the statistical reliability and their implication. Many factors have t-value enough for being significant at less than 10% level. Our result may provide some policy implications in constructing the apartment between a high price apartment district and low price apartment district. KCI Citation Count: 27