범죄 및 공간구문특성과 공동주택가격간의 상관성 연구

• Published in: 국토계획 Vol. 52; no. 2; pp. 155 - 169
• Main Authors: 김형준(Kim, Hyeong Jun), 최열(Choi, Yeol)
• Format: Journal Article
• Language: Korean
• Published: 대한국토·도시계획학회 01.04.2017
• Subjects: 공학일반; 공간구문; 위계선형모형; Space Syntax; 범죄; Crime; Multifamily Housing Price; Hierarchical Linear Model; 공동주택가격
• ISSN: 1226-7147; 2383-9171
• DOI: 10.17208/jkpa.2017.04.52.2.155

기존의 공동주택을 포함한 주택가격 평가를살펴보면, 주택가격에 대한 대부분의 연구들은 주택이 입지하고 있는 지역을 하나의 위계적 특성을 가진 동질지역으로 가정하였다. 이에 따라 모든 특성을 단일 수준으로 간주하고 분석을 실시하였다. 즉, 주택의 물리적 특성, 근린환경 특성, 지역환경 특성등과 관련된 다양한 변수를 사용하여 특성가격함수(Hedonic Price Equations)로 주택가격을 평가하였다. 그러나 특성가격함수는 근린환경 특성, 지역환경 특성 등 주택입지가 가지고 있는 구조적인 특성을 무시하고 전체 대상지역을 하나의 동일한 특성을 지닌 지역으로 가정하고 있기 때문에 지역적 특성의 효과를 왜곡할 가능성이 크다. 그래서 지역내 하부지역에서 발생하는 상호작용 효과를 충분히반영하기 어렵다. 이러한 기존 주택가격평가의 문제점을 검토하고 이를 보완하기 위하여 본 연구에서는 보다 통계적이고 효과적인 방법인 위계선형모형(Hierarchical Linear Model)을 분석 도구로 사용한다. 위계선형모형은 변수들이 공동주택가격에 미치는 영향을 고정효과(Fixed effect)와 임의효과(Random effect)로 분리하여 추정할 수 있다. 그리고 각 지역수준별로 그 영향력도 살펴볼 수 있다. 따라서 본 연구는 주택의 물리적 특성을 고려한범죄 및 공간의 구조적 특성과 공동주택가격과의상관성 분석을 하고자 한다. 그 결과를 활용해 향후 안전 측면의 도시계획 및 부산시 주택정책에 기여할 수 있는 기초적 자료를 제공하고자 한다. This study aims at analyzing the correlation between characteristics of crime and space syntax, multifamily housing price. In order to draw the accurate estimation, this study used hierarchical linear model for analysis. The results of analyzing determinants having influence on multifamily housing price by using hierarchical linear model are like following; All the four variables of Level-1 as the characteristics of individual housing were shown significantly. Among seven variables of Level-2 as the characteristics of each dong, total four variables were statistically significant. As serious offence had negative(-) influence, it showed limited correlations with the argument by Rizzo and Dubin saying that ‘housing value goes down in accordance with the increase of crime rate’. Such results are expected to be used as a research methodology in the area of multifamily housing price forming factors in the future. KCI Citation Count: 4