부동산시장에 있어서 매도자와 중개업자간에 에이전시 문제 고찰

• Published in: 대한부동산학회지 no. 39; pp. 115 - 139
• Main Author: 김행조(Kim, Haeng Jo)
• Format: Journal Article
• Language: Korean
• Published: 대한부동산학회 30.09.2021; Korea Real Estate Society
• Subjects: 국제/지역개발; 매도자; Estate Agency; Property Seller; 중개업자; Property buyer; Estate Agents; Property Registration prices; 등록가격; 에이전시; 매수자
• ISSN: 1225-1054; 2713-6981

부동산 시장에 있어서 매도자와 매수자는 충분한 정보를 갖고 있지 않기 때문에 중개업자를 통하여 거래를 의뢰하게 된다. 이로 인해 중개업자와 의뢰자간에 에이전시의 문제가 생기게 된다. 이러한 상황에서 중개업자는 의뢰자뿐만이 아니라 자신의 이익을 최대화하기 위한 노력을 하게 될 가능성이 있다. 이 연구에서는 등록가격의 설정 및 중개업자의 탐색노력에 관한 매도자와 중개업자간에 에이전시의 문제에 중점을 두고 연구하였다. 첫째, 이론적인 모델을 분석하여 이 모델의 가정을 명확하게 하였다. 둘째, 등록가격과 탐색노력에 관한 에이전시 문제와 인센티브 보수에 대하여 이론적 모델을 구축하고 분석하였다. 연구결과 등록가격의 설정에 있어서 매도자가 기대하는 초과이익이 최대가 되는 등록가격의 수준은 중개업자의 그것보다는 높다. 또한 시장의 정보면 에서 우위에 있는 중개업자는 자신의 이익이 최대가 되도록 등록가격을 매도자의 최적의 수준보다는 낮게 설정하도록 유도할 가능성이 있음을 분석을 통해 밝혔다. 에이전시 문제에 관해서는 등록가격을 높이면 높일수록 보수율이 높아지며 이에 대한 인센티브 보수를 지급한다. 또한 탐색노력에 관한 에이전시문제에 대해서는 물건이 시장에 대기하는 시간이 기준보다도 짧은 경우 인센티브 보수를 지급하는 것이다. In the real estate market, sellers and buyers do not have sufficient information, so they request transactions through agent. As a result, the agency issues arise between the agent and the client. In this situation, there is a possibility that agents will make efforts to maximize their profits as well as their clients. In this study, the research focused on the agency issues between sellers and agents on the setting of registration prices and agent's search efforts. First, the theoretical model was analyzed to clarify the assumptions of this model. Second, the theoretical model was established and analyzed for agency issues and incentives related to registration prices and search efforts. As a result of the study, the level of registration price in which the excess profit expected by the seller is maximized in setting the registration price is higher than that of the agent. It also revealed through analysis that agents with an upper hand in market information may induce registration prices to be set lower than the seller's optimal level so that their profits can be maximized. Regarding the agency issues, the higher the registration price, the higher the remuneration rate, and incentives are paid for it. In addition, for the agency issues related to search efforts, incentives are paid when the waiting time for the product to wait in the market is shorter than the standard. KCI Citation Count: 0