서울시 오피스의 공실률 변동에 대응한 임대료 조정

• Published in: 대한부동산학회지 no. 51; pp. 213 - 234
• Main Author: 김진(Kim, Jin)
• Format: Journal Article
• Language: Korean
• Published: 대한부동산학회 30.03.2019; Korea Real Estate Society
• Subjects: 국제/지역개발; Office; 공실률; Vector Error Correction Model. 오피스; 임대료 조정; 벡터오차수정모형; Rental Adjustment; Vacancy Rate
• ISSN: 1225-1054; 2713-6981

지속적으로 공실률이 상승하는 상황에서도 계속 우상향하는 서울시 오피스 임대료는 기존 이론들의 적실성에 대해서 연구자들로 하여금 의문을 제기하게 한다. 본 연구는 2003년 1분기부터 2018년 3분기까지 63분기 동안의 오피스 임대료와 공실률을 벡터오차수정모형(VECM: Vector Error Correction Model)으로 분석하여 공실률 변동에 적응하는 임대료의 조정과정을 확인하였다. 거시경제변수 중 임대료에 유의한 변수는 회사채금리뿐이었고, 공실률에 유의한 변수는 공급물량 뿐인 것으로 나타난다. 부호방향은 GDP, CP금리, 고용자수, 공급물량 모두 임대료에 대해서 ⊕를 나타내며, 공실률에 대해서는 (CP금리를 제외하고 모두) ⊖의 방향을 보이고 있다. 차분을 통하여 추세가 제거된 거시경제지표의 추정은 설명력이 높지 않았고, 이는 곧 추세를 제거하지 않은 거시경제지표를 사용할 경우 가성회귀의 위험에서 자유로울 것인지 의문을 제기하게 만든다. 이론적으로 가정하는 공실률의 임대료에 대한 영향은 발견되지 않지만, 반대로 임대료가 선행하여 공실률에 단기영향을 주는 것으로 보인다. 임대차계약에 의해서 중장기 가격경직성을 갖는 임대료가 공실률의 단기 등락을 반영하여 효율적으로 조정될는지 이론적 환기가 필요한 부분이다. Recently there is an emerging research question concerning the existence of rental adjustment of Seoul office properties corresponding to the vacancy rate’s hike-ups under the pressure of ceaselessly increasing office space stock. The purpose of this study is to examine the hypothetical impact of vacancy upon the market rents implied in the four quadrant model, based on the office dataset from the first quarter of 2003 to the third quarter of 2018. The vector error correction model (VECM) was used to eliminate the time series trend from the non-stationary variables: which hedges the potential research risk of spurious regression. We have the evidence that the macro-economic indices without trend have less power to explain the rent or vacancy rate. Furthermore, higher vacancy rate does not seem to granger cause lower office rent. In contrast, higher rent is suspected to cause a rapid upswing of vacancy in a very short period. The study findings imply that it is needed to revisit the theoretical framework of office rental adjustment responding to vacancy fluctuations. KCI Citation Count: 0