Mietpreise deutscher Lebensmitteldiscounter Bestimmung der Einflussgrößen als Basis für Investitionsentscheidungen

• Published in: Zeitschrift für Immobilienökonomie (Internet) Vol. 1; no. 2; pp. 145 - 170
• Main Authors: Segerer, Matthias, Klein, Kurt
• Format: Journal Article
• Language: German
• Published: Wiesbaden Springer Fachmedien Wiesbaden 01.11.2015
• Subjects: Business and Management; Originalbeitrag; Real Estate Management; Handelsimmobilien; Fakorenanalyse; Factor analysis; Valuation; Immobilienbewertung; Regression; Retail property; Mietpreisanalyse; Rental analysis; Grocery store; Lebensmittelmarkt
• ISSN: 1611-4051; 2198-8021
• DOI: 10.1365/s41056-015-0006-6

Zusammenfassung Der vorliegende Beitrag liefert eine wissenschaftlich fundierte Analyse der Bestimmungsgründe des Mietpreises von LM-Discountern. Bislang sind Mietpreise für Handelsimmobilien hauptsächlich auf standortspezifische Merkmale mit Bezug zum Umsatz zurückgeführt worden. Diese absatzwirtschaftliche Perspektive bezieht insbesondere Angebots- und Nachfragevariablen, in selteneren Fällen auch Mietvertragsvariablen in ihre Erklärung mit ein, wobei bereits die Zuordnung der Verkaufsfläche als Angebotsmerkmal aus Immobilienperspektive strittig ist. Deshalb wird hier ein Zwei-Ebenen-Ansatz verfolgt, dessen Ziel es ist, zum einen den für die Praxis geeigneten Ansatz zur Bestimmung des Mietpreises zu finden. Zum anderen sollen aber auch die für einen Investor wichtigen Dimensionen der Immobilienwirtschaft beispielhaft an dieser für eine klar definierte Handelsbetriebsform erstellten Immobilie herausgearbeitet und in ihrem Erklärungsgehalt für den Mietpreis aufgezeigt werden. Konzeptionell gelingt dies auf der ersten Ebene mit einer konsequenten Einordnung der Variablen zu übergeordneten Kategorien (Angebot, Nachfrage, Immobilienobjekt, Mieter). Mit Hilfe einer schrittweisen Regression werden die wichtigsten Einflussgrößen herausgefiltert und dienen zur praktischen Bestimmung der Miete. Die zweite Ebene gelangt über den Einsatz der strukturaufdeckenden Methode der Faktorenanalyse zu einer Neuzuordnung der Variablen zu Dimensionen mit Immobilienorientierung (z. Bsp. Standortzukunft, Baualter, Vertragsdauer), deren Einfluss auf den Mietpreis über eine Regression mit Einschluss quantifiziert wird. Damit wird auch ein konzeptioneller Beitrag zum Verständnis der immobilienwirtschaftlichen Bedeutung der Miete für Discountimmobilien und indirekt für die Risikominimierung einer Investitionsentscheidung geleistet.