주거용 토지 실거래가격에 영향을 미치는 요인

• Published in: 대한부동산학회지 no. 47; pp. 149 - 169
• Main Author: 정태윤(Jeong, Tae Yun)
• Format: Journal Article
• Language: Korean
• Published: 대한부동산학회 30.03.2018; Korea Real Estate Society
• Subjects: 국제/지역개발; Quantile Regression; Hedonic Price Model; 물리적 요인; Land Price; 토지가격; Housing Market 헤도닉 모형; 환경적 요인; 주택시장
• ISSN: 1225-1054; 2713-6981

본 연구는 주거용 토지의 실거래가격을 대상으로 토지가격에 영향을 미치는 요인을 분석해 보고자 하였다. 이를 위해서 경남 김해의 장유신도시 지역 주거용 토지 1,122 건의 실거래 가격자료를 대상으로 헤도닉 특성이 토지 가격에 미치는 영향을 분위수 회귀추정방법을 이용하여 분석하였다. 그 결과 경과연수변수는 부의 효과를 보였지만 일정기간을 경과하면 다시 정의 효과를 보이는 것으로 분석되었다. 점포겸용택지는 긍정적인 영향이 가장 큰 변수로 나타났으며, 저가 주거용 토지일수록 그 영향이 큰 것으로 분석되었다. 각지는 긍정적인 영향을 보였으며, 특히 고가의 주거용 토지 일수록 그 영향력이 점점 커지는 것으로 분석되었다. 고가 주거용 토지는 방향이 유의적인 영향을 보이지 못한 반면, 장방형 토지의 긍정적인 영향은 고가 주택지 분위수에서 더 큰 것으로 분석되었다. 반면 공원 접근성 더미는 저가 주거용 토지에서 긍정적인 영향을 미치는 것으로 분석되었는데, 저가 주거용 토지는 임대가구의 수를 최대화하기 위해서 정원이나 녹지공간의 배치가 상대적으로 작아지기 때문으로 보인다. 고가 주거용 토지 일수록 환경적 특성의 단점은 건축행위를 통해 보완할 가능성이 커지는 반면, 물리적 특성의 단점은 건축행위 자체에 제약을 유발한다. 따라서 물리적 특성은 토지의 가격에 중요한 영향을 미치는 요인으로 작용하고 있음을 알 수 있었다. 본 연구에서는 상업지역 및 각종 주민지원시설 용지 등의 고려를 제외한 연구로서, 향후 연구에는 주거용 이외의 용지를 고려한 연구가 필요하다. The purpose of this study is to analyze the factors affecting the real transaction price of residential land. This study conducted a quantile regression analysis of the effect of Hedonic characteristics on land price for 1,122 real estate price data of residential land in Jangyu New Town in Gimhae. As a result, the elapsed years had a negative effect, but it was analyzed to have a positive effect after a certain period of time. Commercial and residential land had the greatest positive impact. In particular, the lower the price of land, the greater the positive impact. Land with 2 or more on the road has a positive effect, especially with the higher land price. While the direction of high priced residential land did not show significant effect, the positive effect of rectangular land was analyzed to be larger in the high priced residential district. On the other hand, park accessibility is analyzed to have a positive effect on low priced residential land, which seems to be due to the relatively small size of the garden or green space in order to maximize the number of rental households. The disadvantages of the environmental characteristics of high priced residential land are more likely to be complemented by the building activities, while the disadvantages of the physical characteristics limit the construction activities themselves. Future study will need to include land used for non-residential purposes. KCI Citation Count: 3