Upravljanje nekretninama u etažnom vlasništvu i održivi razvoj stanovanja

• Published in: Zbornik Pravnog fakulteta Sveučilišta u Rijeci Vol. 43; no. 3; pp. 463 - 530
• Main Author: Josipović, Tatjana
• Format: Journal Article Paper
• Language: English; Croatian; German
• Published: Pravni fakultet Sveučilišta u Rijeci 01.01.2022; University of Rijeka, Faculty of Law
• Subjects: condominium; electromobility; elektromobilnost; etažno vlasništvo; extraordinary management; građevinske promjene; izvanredna uprava; kvalificirana većina; majority decision; obična većina; održivi razvoj; ordinary management; reconstruction; redovita uprava; sustainable development; unanimous decision
• DOI: 10.30925/zpfsr.43.3.1
• ISSN: 1330-349X

U pravnim porecima po čijem je uzoru u Republici Hrvatskoj uređeno etažnovlasništvo u najnovije se vrijeme provode reforme upravljanja nekretninama uetažnom vlasništvu. Uvode se novi modeli upravljanja utemeljeni na drugačijimpravilima o odlučivanju etažnih vlasnika. Glavni cilj upravljanja postajeodrživi razvoj stanovanja utemeljen na energetskoj učinkovitosti, korištenjuobnovljivih izvora energije, elektromobilnosti. U Republici Hrvatskojupravljanje nekretninama u etažnom vlasništvu nije se u posljednjih 25 godina,od kad je donesen Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, suštinskimijenjalo. Tradicionalna pravila o upravljanju nekretninama u etažnomvlasništvu ne mogu zadovoljiti sve zahtjeve modernog stanovanja i učinkovitogupravljanja nekretninama, posebno u okviru izvanrednog upravljanja kojise sada u Hrvatskoj temelji na suglasnosti svih etažnih vlasnika. Posebanproblem predstavlja upravljanje starim zgradama čija obnova i modernizacijazahtijevaju poduzimanje brojnih poslova izvanredne uprave. Problemi u vezi sodlučivanjem o poslovima izvanredne uprave u tom su smislu posebno došli doizražaja u postupcima obnove nakon potresa. Upravo zbog toga se sve češće uposebnim zakonima i propisuju iznimke od pravila da se za izvanredne poslovezahtijeva suglasnost svih etažnih vlasnika te se propisuju drugačija pravila ovećini potrebnoj za valjanu odluku o upravljanju. Nedostaje, međutim, cjelovitouređenje pravnih odnosa između etažnih vlasnika u slučajevima kad se većinomglasova (običnom ili kvalificiranom) odlučuje o određenim izvanrednimposlovima. Problemu upravljanja nekretninama u etažnom vlasništvu važno jepristupiti na drugačiji način, a ne samo propisivanjem iznimki od jednoglasnogodlučivanja o izvanrednim poslovima. Cilj je ovog rada definirati mogućepravce cjelovite reforme pravila o upravljanju nekretninama u etažnomvlasništvu u hrvatskom pravu koji bi mogli doprinijeti učinkovitom upravljanjunekretnina. Legal systems that served as a model for Croatian condominium regulationhave recently reformed their rules on condominium management. Newmanagement models are being introduced that are grounded in a different set ofrules for condominium owners’ decision-making. The main goal of condominiummanagement is moving toward sustainable development of housing based on energyefficiency, use of renewable energy sources, and electromobility. In the Republic ofCroatia condominium management has not fundamentally changed in the last 25years since the passage of the Act on Ownership and Other Property Rights. Thetraditional rules on condominium management cannot meet all of the needs ofmodern housing and efficient real property management, particularly in the area ofextraordinary management that is currently in Croatia based on a unanimous voteby all condominium owners. A particularly vexing issue is the one of managingolder buildings whose reconstruction and modernization require a multitude ofextraordinary management tasks. The problems related to decision making forextraordinary management tasks have thus become apparent in post-earthquakereconstruction proceedings. This is why special legislation often introducesexceptions to the rule requiring a unanimous decision of the condominium ownersfor extraordinary management tasks and introduces a different set of rules onrequired majorities for various management decisions. However, thorough regulationof legal relationships between condominium owners in case a majority vote (simpleor qualified) is used for decisions about certain extraordinary tasks is still missing.It is important to approach the problem of condominium management in a differentway, and not simply by prescribing exceptions to unanimous decision making aboutextraordinary task. The purpose of this paper is to define the possible avenues ofa thorough reform of condominium management rules in Croatian law that maycontribute to efficient real property property management.